SWITCH SECTION
Bruktboligprisene flater ut på høyt nivå
Bruktboligprisene flater ut på høyt nivå
Utsatt rentekutt og økt økonomisk usikkerhet demper prisveksten.
Utsatt rentekutt og økt økonomisk usikkerhet demper prisveksten.
Nokså flat utvikling i bruktboligprisene i april ifølge statistikken til Eiendom Norge, Eiendomsverdi og FINN, både nominelt (+0,2 prosent) og sesongjustert (-0,2 prosent). Utsettelsen av det forventede rentekuttet i slutten av mars og økt usikkerhet knyttet til fremtidig renteutvikling ga tydeligere nedkjøling i boligetterspørselen i april, samtidig som den økte internasjonale økonomiske usikkerheten også kan ha påvirket boligetterspørselen negativt. Endringen i egenkapitalkravet fra 1. januar har også gradvis hatt avtagende priseffekt siden innføringen. Videre har nok det høye prisnivået, spesielt i Oslo, i seg selv hatt en dempende effekt på prisutviklingen. I mars og april har prisutviklingen vært spesielt svak i Oslo og Akershus, og gitt at de mest rentesensitive husholdningene i landet befinner seg her har nok renteutsettelsen satt dypest spor i hovedstadsområdet.
Bruktboligprisene nasjonalt var 5,9 prosent høyere i april enn på samme tid i fjor, og som figuren under viser har tolvmånedersendringen kommet seg litt ned sammenlignet med inngangen til 2025. Figuren viser også at antall usolgte boliger (måles ved invertert høyreakse) har steget litt gjennom årets første kvartal, og at nivået på antall usolgte boliger er ganske høyt sammenlignet med hva som har vært vanlig tidligere. Historisk har det også vært høy korrelasjon mellom disse to kurvene, men vi kan se at boligprisene har steget mer det siste året enn reduksjonen i usolgte boliger.
Sterk vekst i bruktboligsalget så langt i år
Så langt i år er det solgt 36 432 boliger i Norge, nesten 19 prosent flere enn i samme periode i fjor. Trenden med konvertering av utleiegårder til borettslagsleiligheter for salg ser ut til å fortsette, og forklarer nok noe av den sterke veksten i omsatte boliger. Denne vridningen i boligtilbudet reduserer tilbudet av utleieboliger og øker leieprisene ytterligere, samtidig som den bidrar til økning i tilbudet av eieboliger for salg og demper prispresset i eiemarkedet. Konverteringen øker ikke den eksisterende boligmassen på noen måte, og skaper ikke flere boliger for det økende antallet husholdninger.
Vi kan repetere i det uendelige at renteøkningene og den sterke byggekostnadsveksten de siste årene har ført til at nyboligprisene har steget langt mer enn bruktboligprisene. Det er naturlig at nye boliger har en høyere kvadratmeterpris enn brukte, men prisutviklingen har historisk pleid å være ganske lik for nytt og brukt. Nyboligpremien har steget på grunn av kostnadssjokk, ikke på grunn av etterspørselssjokk. Dette har ført til en vridning i boligetterspørselen fra nytt til brukt, og forklarer noe av den sterke omsetningsveksten i bruktboligmarkedet og den stabile prisutviklingen gjennom renteøkningsperioden.
Nyboligsalget tar seg forsiktig opp
Vi begynner å se tegn til at gapet mellom veksten i nybolig- og bruktboligprisene begynner å tettes igjen, og forventer fremover at bruktboligprisene vil stige litt mer enn nyboligprisene slik at gapet gradvis blir mindre. Salget av nye boliger har økt med 38 prosent i første kvartal 2025 sammenlignet med samme kvartal året før, ifølge innrapporterte tall fra Boligprodusentene. I år falt påsken i april, mens den i fjor var i mars. Dette medførte flere salgsdager i mars i år enn i fjor. Likevel er det mange indikasjoner på at salget av nye boliger bunnet år i fjor sommer og at trenden med forsiktig oppgang siste tre kvartaler vil fortsette videre.
Gradvis økt nyboligsalg kan reversere noe av etterspørselsvridningen fremover slik at vi ser litt svakere omsetningsvekst i bruktmarkedet. Færre ferdigstilte nybygde boliger frem til slutten av 2026 vil også føre til at færre husholdninger vil selge sin bruktbolig for å overta en nybygd, som også kan dempe omsetningsveksten i bruktmarkedet. Først fra 2027 forventer vi en svak gradvis økning i ferdigstilte boliger.
I Finansavisens «Boligtempen» og andre prognosesammenligninger meldte vi i desember 2024 at vi venter 7-8 % tolvmånedersvekst i de nasjonale boligprisene i desember 2025. «Hoveddriverne forventes å være økt etterspørsel fra rentekutt, reallønnsvekst og et fremdeles stabilt arbeidsmarked selv om ledigheten vil øke litt gjennom neste år. Tilbudssiden vil være svært lav og tilførselen av nye boliger forventes å ligge under det demografiske boligbehovet de neste årene. Fremdeles høye byggekostnader gir høye nyboligpriser og påvirker også bruktboligprisene indirekte. Endringen i EK-kravet vil bidra til ytterligere prispress. Samtidig vil utlånsforskriften hindre sterkere prisvekst enn dette. Lånetak på 5 ganger inntekt og rentestresstesten vil legge et øvre tak for prisveksten, spesielt i Oslo.» Vi står fortsatt ved denne prognosen, og tror det kommer minst ett rentekutt (og maks to) i løpet av inneværende år.
We recommend using an image less than or equal to 170 X 170
Nejra Macic er Prognosesenterets sjeføkonom. Hun har ansvar for analyser av BAE-markedene samt de makroøkonomiske vurderingene. Hun er mye brukt som foredragsholder og formidler av Prognosesenterets analyser til media.
